Bảng giá đất mới: Tiền thuế gần bằng tiền... bán đất

Tỉnh Nghệ An vừa ban hành quyết định áp dụng bảng giá đất mới với mức tăng cao so với bảng giá trước đó, có nơi tăng đến 15 lần khiến người dân gặp khó khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất tăng vọt

Đợt điều chỉnh giá đất lần này (áp dụng từ 21.5) của UBND tỉnh Nghệ An có biên độ tăng cao nhất trong các lần tăng giá trước đây. 

Theo đó, giá đất ở tại nhiều tuyến đường, khu vực trọng điểm tại TP.Vinh và các huyện, thị xã tăng mạnh, có nơi tăng 15 lần so với bảng giá giai đoạn 2020 - 2024.

Tại TP.Vinh, giá đất ở đường Quang Trung được điều chỉnh từ 52 triệu đồng lên 150 triệu đồng/m² (tăng hơn 2,8 lần), các lô góc 2 mặt đường tại tuyến này tăng từ 53 triệu đồng lên 165 triệu đồng/m² (tăng hơn 3 lần).

Tại các tuyến đường liên xã, khu vực ngoại ô TP.Vinh cũng có mức tăng đột biến. Các lô đất trên tuyến đường nối từ tỉnh lộ 535A đến tỉnh lộ 353B (thuộc xã Nghi Xuân, TP.Vinh) tăng từ 1,2 triệu đồng lên 18 triệu đồng/m² (tăng 15 lần). Tuyến QL46C đoạn qua xã Nghi Xuân tăng từ 1,3 triệu lên 14 triệu đồng/m² (tăng hơn 10,7 lần), đường 72 m nối TP.Vinh - Cửa Lò tăng từ 3 triệu đồng lên 35 triệu đồng/m² (tăng 11,6 lần). 

Tại các huyện, thị, lần điều chỉnh này giá đất cũng tăng từ 2 - 10 lần, nhất là những khu vực bám các tuyến đường lớn.

Giá đất thương mại - dịch vụ tại cùng vị trí, tuyến đường bằng 25%, đất sản xuất kinh doanh (không bao gồm thương mại, dịch vụ) bằng 20% và đất sản xuất kinh doanh phục vụ mục đích khai thác khoáng sản bằng 40% giá đất ở liền kề hoặc có vị trí tương đương. 

Theo lý giải của UBND tỉnh Nghệ An, việc điều chỉnh, bổ sung bảng giá lần này đã được nghiên cứu, tính toán mức tăng hợp lý, không ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư. 

Việc điều chỉnh này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, giải quyết bất cập trong việc xác định nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, minh bạch trong việc kinh doanh bất động sản, góp phần tăng thu ngân sách.

Tiền thuế gần bằng tiền… bán đất

Tuy nhiên, sau khi bảng giá đất này được áp dụng, theo ghi nhận của phóng viên, người dân đã gặp khó khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất vì mức thuế phải đóng quá cao. 

Vợ chồng chị Lê Thị Vân (khối Hòa Tiến, P.Hưng Lộc, TP.Vinh) được bố mẹ cắt chuyển 150 m² đất vườn để làm nhà ở. Năm 2024, do bận việc nên chị Vân nhờ người khác làm hộ thủ tục để chuyển đổi mục đích từ đất vườn sang đất ở. Nhưng do người làm hộ chần chừ nên đến nay vẫn chưa chuyển đổi được mục đích, trong khi giá đất ở đây đã tăng từ 1,8 triệu đồng lên 10 triệu đồng.

"Để chuyển đổi 150 m² này từ đất vườn sang đất ở, nếu bảng giá đất cũ chúng tôi chỉ phải đóng mức thuế 270 triệu đồng, nhưng hiện nay phải nộp 1,5 tỉ đồng. Tiền thuế chuyển mục đích gần ngang bằng giá trị lô đất là rất vô lý", chị Vân nói.

Kề bên Hòa Tiến là khối Mỹ Hạ, bảng giá đất cũng tăng vọt nhiều lần khiến người dân "choáng váng". Các lô đất bám đường Trần Trùng Quang bảng giá tăng từ 2,8 triệu đồng lên 20 triệu đồng/m², các lô đất trong ngõ hẻm cũng tăng từ 1,8 triệu đồng lên 8,7 triệu đồng/m². 

Điều đáng nói, nhiều thửa đất nằm trong các con hẻm rất nhỏ, giá trị đất không cao nhưng vẫn phải gánh mức giá quá cao.

"Gia đình tôi ở đây từ năm 1970, diện tích hơn 1.000 m². Nếu bây giờ tôi muốn cắt 100 m² đất vườn để bán cho người khác, phải nộp thuế 870 triệu đồng. Giá đất hiện nay đang sốt, nhưng do đường hẻm nhỏ và hẻm cụt nên nếu tách thửa cũng chỉ bán được khoảng 1,2 tỉ đồng. Như vậy, gia đình tôi chỉ thu được hơn 300 triệu đồng. Nếu tách thửa cho con, chuyển mục đích sử dụng đất cũng mất 870 triệu đồng, chẳng khác gì bỏ tiền để mua lại đất của chính mình với giá cao", một người dân ở đây cho hay.

Một công chức địa chính P.Hưng Lộc (TP.Vinh) cho biết, bảng giá đất này ở phường được xây dựng thấp hơn so với bảng giá đã công bố, nhưng khi chuyển lên cấp trên, bảng giá đã được chỉnh sửa theo hướng tăng thêm.

Luật sư Thái Sỹ Oai, Đoàn luật sư tỉnh Nghệ An, cho rằng bảng giá đất mới của tỉnh Nghệ An có mức tăng quá cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến người dân. 

Việc mua bán qua mạng đã khiến các vị trí được cho là "đất vàng" ở vùng đô thị hiện nay không còn là thế mạnh trong kinh doanh, đồng thời việc tăng mức giá quá cao sẽ khiến chủ sở hữu đất phải tăng giá cho thuê mặt bằng, kinh doanh sẽ càng khó khăn hơn.

Bảng giá đất tăng cao cũng khiến người dân gặp khó khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở vì phải đóng mức thuế quá cao. 

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến để sửa đổi Nghị định 103/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó xem xét giảm thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ 100% xuống còn 50% như trước đây. 

Tuy nhiên, với mức tăng giá đất lên nhiều lần, thì với việc giảm thuế từ 100% xuống 50%, người dân vẫn phải đóng thuế ở mức cao. Vì thế, giá đất sẽ tiếp tục tăng, người thu nhập thấp càng khó tiếp cận.