Ai đủ sức xây 'siêu đô thị' hàng chục tỷ USD?

Cuộc đua xây dựng các "siêu đô thị" quy mô hàng chục tỷ USD không chỉ là câu chuyện về quy mô, mà còn là năng lực tài chính, kinh nghiệm và chiến lược dài hạn của doanh nghiệp.

Những ngày gần đây, thị trường bất động sản đổ dồn sự chú ý về Hà Nội, khi địa phương này phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch Khu đô thị thể thao Olympic - Khu A, tỷ lệ 1/2.000 với diện tích 3.280 ha và Khu B rộng 4.560 ha nằm trong tổng thể Khu đô thị thể thao Olympic có quy mô nghiên cứu hơn 16.000 ha.

Hai khu còn lại, C và D, diện tích lần lượt 4.498 ha và 3.743 ha, chưa được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.

Hiện các địa phương, nơi dự án đi qua đang phối hợp với Ban Quản lý Đồ án quy hoạch kiến trúc - Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức và cộng đồng dân cư về Đồ án quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic.

Nếu được thông qua quy hoạch toàn dự án, đây sẽ là khu đô thị có quy mô lớn nhất Việt Nam.

Dù mới ở bước phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch cho Khu A và B, giới đầu tư quan tâm không chỉ dự án sẽ phát triển ra sao, mà còn là ai, doanh nghiệp nào đủ năng lực triển khai "siêu đô thị" khổng lồ này.

Phạm vi, ranh giới lập quy hoạch phân khu đô thị thể thao Olympic khoảng 16.081 ha. Nguồn: HUPI.

Những "siêu đô thị" hàng chục tỷ USD dần xuất hiện

Trên thực tế, số lượng doanh nghiệp làm đại đô thị hiện nay không nhiều. Đơn vị đầu tiên phát triển loại hình này phải kể đến Phú Mỹ Hưng, liên danh giữa Công ty TNHH MTV Phát triển công nghiệp Tân Thuận và Phú Mỹ Hưng Asia Holdings.

Thành lập năm 1993, Phú Mỹ Hưng chủ yếu hoạt động tại TP.HCM với khu đô thị Phú Mỹ Hưng có diện tích hơn 400 ha. Sau 3 thập kỷ, khu đô thị này đã trở thành khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của cả nước.

Tháng 4 năm nay, Phú Mỹ Hưng đã gia nhập thị trường phía Bắc với khu đô thị Hồng Hạc rộng gần 200 ha tại Bắc Ninh, dự kiến triển khai trong 10 năm, chia làm 3 giai đoạn. Hiện hạ tầng trục chính và hệ thống cây xanh nội khu đã hoàn thiện, tạo diện mạo ban đầu cho khu đô thị. Song song đó, phân khu Hồng Phát cũng đang được triển khai thi công.

Tuy nhiên, quy mô của các khu đô thị này vẫn chưa là gì so với những "siêu đô thị" được triển khai, công bố gần đây.

Trung tuần tháng 10 vừa qua, Tập đoàn Vingroup đã điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh (Quảng Ninh) lên 456.639 tỷ đồng, tương đương gần 18 tỷ USD, trở thành dự án có vốn đầu tư lớn nhất trong lịch sử tập đoàn.Dự án Hạ Long Xanh có tổng diện tích đất dự kiến trên 4.100 ha tại 2 phường Tuần Châu và Hà An, hiện cũng là một trong những dự án khu đô thị có quy mô lớn nhất Việt Nam về quy mô vốn đầu tư.Tại thị trường Việt Nam, Vingroup cùng các công ty thành viên là chủ đầu tư hiếm hoi sở hữu và đang phát triển các "siêu đô thị" với quy mô trên 10 tỷ USD.Ngoài dự án Hạ Long Xanh kể trên, tập đoàn của tỷ phú Phạm Nhật Vượng còn có dự án khu đô thị mới Cam Lâm rộng 10.000 ha, vốn đầu tư dự kiến 285.267 tỷ đồng (hơn 11 tỷ USD), triển khai từ năm 2026.Tại TP.HCM, Vingroup đang tích cực triển khai dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) rộng 2.870 ha, tổng vốn đầu tư 256.110 tỷ đồng (xấp xỉ 10 tỷ USD).Dù không phải chủ đầu tư mở đầu cuộc chơi đại đô thị ở Việt Nam, song Vingroup hiện được xem là chủ đầu tư dẫn đầu về khả năng phát triển các đại đô thị.Trước đó, thông qua nhà phát triển bất động sản thành viên Vinhomes, tập đoàn của tỷ phú giàu nhất Việt Nam đã triển khai thành công nhiều dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3; Vinhomes Smart City; Vinhomes Grand Park (TP.HCM)...Sau hai thập kỷ, tổng quỹ đất phát triển và được phê duyệt của Vingroup hiện lên tới 25.000 ha, trong đó những dự án tập đoàn đầu tư hoặc công bố gần đây đều là các dự án quy mô lớn. Tổng quỹ đất phát triển và được phê duyệt của Vingroup đến nay đã lên tới khoảng 25.000 ha. Ảnh: Quỳnh Danh. Tại phiên họp Đại hội đồng cổ đông thường niên tháng 4, ông Phạm Nhật Vượng cũng cho biết một trong những "ước vọng" của Vingroup là phát triển các khu đô thị lớn, đáp ứng đầy đủ nhu cầu về hạ tầng, ESG, đô thị thông minh, môi trường sống… cho cư dân. Và tập đoàn này đang cố gắng "làm một vài cái".“Các dự án mới của Vingroup hiện tại đều hướng tới quy mô vài nghìn ha, xa trung tâm. Chúng tôi chọn đi xa và tìm cách kết nối”, ông Vượng nói và cho biết đây là một trong những định hướng chiến lược về phát triển bất động sản của Vingroup những năm gần đây.Những tay chơi mới lộ diệnKhông chỉ Vingroup, một tập đoàn tư nhân lớn khác cũng đang tích cực phát triển các "siêu đô thị" quy mô lớn là Sun Group.Vốn nổi tiếng trong mảng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, những năm gần đây, Sun Group dần lấn sân sang phát triển các khu đô thị tích hợp.Chỉ tính riêng giai đoạn 2024-2025, doanh nghiệp đã được chấp thuận đầu tư và nghiên cứu khoảng 10 khu đô thị quy mô lớn trên khắp các tỉnh, thành với tổng diện tích gần 20.000 ha, trong đó lớn nhất là các dự án tại Gia Lai, nơi Sun Group được UBND tỉnh trao ghi nhớ hợp tác đầu tư nghiên cứu 3 đại dự án khu đô thị du lịch, dịch vụ hỗn hợp gần 11.000 ha.Một trong những dự án đang được tập đoàn triển khai rầm rộ tại TP.HCM là Khu đô thị đường 3/2 (tên thương mại Blanca City) tại phường Rạch Dừa. Trải dài trên khu đất 96 ha, dự án có tổng mức đầu tư gần 37.000 tỷ đồng (khoảng 1,4 tỷ USD). Sun Group đang đẩy nhanh tiến độ với hàng nghìn máy móc và công nhân thi công liên tục tại Blanca City. Ảnh: Quỳnh Danh. Bên cạnh đó, thị trường còn có những chủ đầu tư như Novaland và Ecopark. Năm 2019, Novaland đồng loạt khởi công 3 khu đô thị NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Aqua City với tổng vốn đầu tư hàng chục tỷ USD.Tuy nhiên, khi thị trường đảo chiều và dòng vốn bị siết chặt, doanh nghiệp cũng rơi vào khủng hoảng, gặp khó khăn về pháp lý và thanh khoản. Dù gần đây có dấu hiệu khởi động lại, các dự án vẫn chưa đạt tiến độ như kỳ vọng. Trong khi đó, Ecopark phát triển theo chiến lược "chậm mà chắc", sau thành công ở miền Bắc, từ năm 2023, doanh nghiệp "Nam tiến" với dự án Eco Village Saigon River tại Đồng Nai và gần nhất là dự án Eco Retreat 220 ha tại Tây Ninh.Điểm chung của các dự án Ecopark là luôn hướng đến triết lý đô thị sinh thái, mật độ cây xanh và mặt nước chiếm 30-50% diện tích, ưu tiên không gian mở, hồ nước, công viên và cây lớn sẵn có. Nam Long cũng là đơn vị chuyên phát triển khu đô thị phía Nam khi sở hữu hơn 10 dự án khu đô thị như Waterpoint Bến Lức (355 ha), Izumi City (170 ha), nhưng khác với các chủ đầu tư trên, Nam Long tập trung vào sản phẩm trung cấp, phát triển ổn định, có lợi thế quỹ đất sạch và hợp tác với đối tác Nhật Bản, đảm bảo nguồn vốn và kỷ luật tài chính.Cuộc chơi chỉ dành cho người có năng lựcThực tế, trên thị trường bất động sản hiện nay, chỉ những doanh nghiệp tham gia phát triển các đại đô thị mới duy trì được sự hiện diện ổn định.Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group cũng nhận định cuộc đua phát triển các đại đô thị là phép thử sàng lọc năng lực doanh nghiệp, bởi mô hình này chỉ phù hợp với những tập đoàn có kinh nghiệm, tài chính vững, am hiểu pháp lý và chiến lược dài hạn."Chỉ riêng chi phí đất cho một khu đô thị 1.000 ha đã cần vốn hàng nghìn tỷ đồng, không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được", ông Thắng nói.Ngoài ra, phần lớn dự án khu đô thị nằm ở vùng ven, do đó muốn thu hút cư dân, chủ đầu tư phải có dòng vốn lớn để đầu tư hoàn thiện hệ sinh thái, gồm trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, y tế, khu vui chơi và hạ tầng kết nối. Nếu không có cư dân về ở, khu đô thị sẽ không thể "sống".Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Tổng giám đốc Nam Long cũng nhấn mạnh chỉ khi khu vực xung quanh được xây dựng đầy đủ tiện ích, các thành viên trong gia đình không cần di chuyển vào trung tâm thành phố, cư dân mới chấp nhận lối sống ngoại ô. Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Là nguồn tư liệu cho những người quan tâm và muốn nâng cao kiến thức trong lĩnh vực kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không chỉ đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.

Đọc sách không chỉ giúp người đọc tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.